Texturas de suciedad

Hola a todos he modelado una casa y me dispongo a mapearla, quiero ponerle a la textura bastante suciedad y algunos detalles más, estoy usando los cds de total texture en los que hay algunos mapas de suciedades en blanco y negro de humedades, suciedad, etc, sé que puedo ponerles las suciedades usando los materiales blend del max pero prefiriria añadirselas con el Photoshop, y mi pregunta es que, si alguien sabe cómo puedo poner una imagen en blanco y negro que tengo como máscara en el Photoshop, para que solo se pueda ver a través de las partes más claras, quiero confeccionar toda la textura de la casa con el Photoshop para después unwrapearla en el max. Gracias a todos de antemano.